Rechtlicher Hinweis
Dieser Inhalt dient ausschliesslich Informationszwecken und ersetzt keine Rechtsberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder Notar.
Was mich in Gesprächen mit Verkäufern immer wieder überrascht: Viele unterschreiben einen Maklervertrag, ohne zu wissen, dass die Schweiz gar kein Maklergesetz hat. Bei einer Eigentumswohnung in Zürich für CHF 950’000 reden wir schnell über CHF 25’000 Provision – und trotzdem wissen die wenigsten, was der Makler eigentlich schuldet. Ich begleite seit Jahren private Verkäufer in der Deutschschweiz bei Immobilientransaktionen. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, welche Regeln wirklich gelten, was Sie verhandeln können und welche Vertragsklauseln Sie unbedingt prüfen sollten.
Das Wichtigste zum Maklerrecht in 30 Sekunden
- Kein Maklergesetz: In der Schweiz gilt das Obligationenrecht (OR Art. 412-418)
- Provision üblich: 2-3% des Kaufpreises, verhandelbar
- Wer zahlt: Meist der Verkäufer, Modelle variieren
- Erfolgsprinzip: Provision nur bei Kaufabschluss geschuldet
- Vertrag prüfen: Laufzeit, Kündigung und Exklusivität kritisch hinterfragen
In diesem Artikel
Kein Maklergesetz in der Schweiz – was stattdessen gilt
Wenn Sie aus Deutschland kommen oder dort Immobilien gekauft haben, kennen Sie vielleicht das Wohnungsvermittlungsgesetz. Vergessen Sie das. Die Schweiz hat im Gegensatz zu unserem nördlichen Nachbarn kein einheitliches Maklergesetz. Das klingt erstmal nach Wildwest – ist aber auch eine Chance.
Das Obligationenrecht regelt die Spezialitäten des Maklergeschäftes in nur 6 Artikeln (Art. 412-418 OR). Sechs Artikel. Das ist alles. In meiner Beratungspraxis beobachte ich, dass diese Kürze für Verkäufer sowohl Fluch als auch Segen ist: Einerseits haben Sie viel Verhandlungsspielraum, andererseits müssen Sie selbst auf die Details achten – wie WEKA Business Media in ihrer Analyse zum Maklerrecht bestätigt.
Rechtliche Grundlage: Das Obligationenrecht
Der Maklervertrag ist in OR Art. 412-418 geregelt. Es gilt Formfreiheit – ein mündlicher Vertrag ist rechtsgültig. Die schriftliche Form empfehle ich trotzdem dringend für Beweiszwecke. Kantonale Einschränkungen zur Ausübung des Maklerberufs sind möglich, aber selten relevant für Ihre Vertragsgestaltung.
Was bedeutet das konkret für Sie? Der Makler ist ein sogenannter Vermittler. Er schuldet Ihnen keinen Erfolg, sondern nur sorgfältiges Bemühen. Klingt unfair? Ist es manchmal auch. Aber genau deshalb lohnt es sich, die Spielregeln zu kennen.
Übrigens: Dass kein Formzwang besteht, heisst nicht, dass Sie leichtsinnig sein sollten. Ein Kollege berichtete mir kürzlich von einem Fall in Winterthur, wo ein Verkäufer nach mündlicher Zusage plötzlich CHF 18’000 Provision zahlen sollte. Er hatte keine Handhabe – der mündliche Vertrag war gültig.
Diese Pflichten hat Ihr Makler – und diese haben Sie
Der häufigste Fehler, den ich erlebe: Verkäufer denken, der Makler müsse die Immobilie verkaufen. Falsch. Der Makler schuldet Ihnen Sorgfalt, nicht Erfolg. Das ist ein fundamentaler Unterschied, den viele erst verstehen, wenn die Rechnung kommt.
Wenn Sie einen seriösen Partner suchen, der transparent arbeitet, können Sie über RealAdvisor Makler vergleichen und finden – mit Einsicht in vergangene Transaktionen und Kundenbewertungen.
| Pflicht | Makler | Auftraggeber (Sie) |
|---|---|---|
| Sorgfaltspflicht | Sorgfältige Bemühung um Vermittlung | Bereitstellung korrekter Objektdaten |
| Informationspflicht | Wahrheitsgemässe Angaben zum Objekt | Offenlegung bekannter Mängel |
| Treuepflicht | Wahrung Ihrer Interessen | Keine Parallelbeauftragung bei Exklusivvertrag |
| Provisionsanspruch | Nur bei erfolgreichem Abschluss | Zahlung gemäss Vertrag |
In der Praxis sieht das oft anders aus. Was ich bei Mandanten immer wieder sehe: Der Makler inseriert das Objekt auf zwei Portalen, macht drei Besichtigungen in zwei Monaten – und verlangt trotzdem die volle Provision. Rechtlich schwierig anzufechten, aber ein klares Zeichen für mangelnde Sorgfalt.
Vorsicht bei Doppelmakler-Situationen
Wenn der Makler sowohl für Sie als auch für den Käufer arbeitet, liegt ein Interessenkonflikt vor. Laut OR Art. 415 führt diese sogenannte Doppelmäkelei zur Verwirkung des Honoraranspruchs. Fragen Sie immer direkt: Vertreten Sie auch die Käuferseite?
Meine klare Empfehlung: Halten Sie alles schriftlich fest. Das Gesetz verlangt keine Schriftform, aber im Streitfall zählt nur, was Sie beweisen können. Aus meiner Erfahrung mit Verkäufern in der Region Zürich: Etwa die Hälfte aller Konflikte hätte sich mit einem klaren schriftlichen Vertrag vermeiden lassen.
Maklerprovision: Wer zahlt wie viel – und wann?
Bei einer CHF 1.2 Mio. Immobilie bedeuten 0.5% Unterschied CHF 6’000. Das lässt sich verhandeln – aber dafür müssen Sie wissen, was üblich ist.
2-3%
Übliche Maklerprovision für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in der Deutschschweiz
Die gängige Provision liegt laut Houzy-Marktanalyse vom November 2024 zwischen 2 und 3% des Verkaufspreises für Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. Bei Mehrfamilienhäusern sind es eher 1.5-2%. Aber Vorsicht: Diese Prozentsätze sind Richtwerte, keine Vorschriften.
Rechnen wir das durch: Bei einer 3-Zimmer-Wohnung für CHF 583’000 (Durchschnitt gemäss Gryps-Kostenumfrage) liegt die Provision zwischen CHF 9’600 und CHF 18’000. Dazu kommen 8.1% MwSt. – und plötzlich reden wir über CHF 10’400 bis CHF 19’500.
Modell 1: Verkäufer trägt die gesamte Provision
Das ist der Normalfall in der Deutschschweiz. Sie als Verkäufer beauftragen den Makler, also zahlen Sie auch. Logisch, aber nicht zwingend.
Konkret heisst das: Bei einem Haus für CHF 1 Mio. mit 2.5% Provision zahlen Sie CHF 25’000 plus MwSt. (CHF 2’025), also CHF 27’025 an den Makler. Das wird vom Verkaufserlös abgezogen – entweder direkt beim Notar oder nach Abschluss auf Rechnung.
Ich beobachte in meiner Beratungspraxis, dass dieses Modell für Sie als Verkäufer einen psychologischen Nachteil hat: Sie haben das Gefühl, der Makler arbeite gegen Ihre Interessen, weil ein höherer Preis auch seine Provision erhöht. In Wahrheit ist der Unterschied meist marginal – bei CHF 50’000 mehr Verkaufspreis sind das CHF 1’250 mehr Provision.
Modell 2: Käufer zahlt – in welchen Fällen?
Selten, aber möglich. Wenn der Käufer den Makler beauftragt hat, zahlt er die Provision. Das kommt vor bei:
- Suchmandaten (Käufer sucht aktiv eine Immobilie)
- Investorensuche bei Mehrfamilienhäusern
- Off-Market-Transaktionen
In der Praxis habe ich das vielleicht bei 5% der Fälle erlebt. Seien Sie skeptisch, wenn ein Makler Ihnen erzählt, der Käufer würde zahlen – das sollte immer vertraglich fixiert sein.
Modell 3: Provisionsteilung zwischen beiden Parteien
Theoretisch elegant, praktisch selten. Beide Seiten zahlen jeweils 1-1.5%, was die Last verteilt. Ich sehe das manchmal bei komplexen Transaktionen oder wenn der Makler von beiden Seiten beauftragt wurde (was die Doppelmäkelei-Problematik aufwirft).
Mein Rat: Wenn dieses Modell vorgeschlagen wird, bestehen Sie auf absolute Transparenz. Wer hat wen beauftragt? Wer zahlt was? Und vor allem: Ist der Makler dann noch Ihr Interessenvertreter oder neutraler Vermittler?
Fallbeispiel: MwSt.-Falle bei Provisionszahlung
Ich habe einen Geschäftsführer aus Winterthur begleitet, der eine Eigentumswohnung in Zürich-Oerlikon verkaufte. Er hatte 2.5% Provision vereinbart – dachte er. Nach Vertragsabschluss kam die Rechnung: CHF 42’000 statt der erwarteten CHF 38’750. Der Grund? Im Vertrag stand «zuzüglich MwSt.» in Kleinschrift. Das waren CHF 3’200 Mehrkosten, die er nicht eingeplant hatte. Nachverhandlung brachte einen Teilerfolg, aber das Lehrgeld war bezahlt.
Maklervertrag prüfen: Die 5 Klauseln, die Sie nie übersehen sollten
Unterschreiben Sie keinen Vertrag ohne diese 5 Punkte geprüft zu haben. Das ist keine Empfehlung – das ist ein Muss.
In meiner Beratungspraxis beobachte ich regelmässig, dass Verkäufer Maklerverträge unterschreiben, ohne die Kündigungsklauseln genau zu prüfen. Das Ergebnis: Sie sind oft 6 bis 12 Monate an einen Makler gebunden, auch wenn die Zusammenarbeit nicht ihren Erwartungen entspricht. Diese Beobachtung bezieht sich auf meine Tätigkeit in der Deutschschweiz und kann je nach Region und Immobilientyp variieren.
5 Punkte, die Sie vor Unterschrift prüfen sollten
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Laufzeit und automatische Verlängerung: Steht eine Mindestlaufzeit? Verlängert sich der Vertrag automatisch?
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Kündigungsfrist und -form: Wie lange vorher müssen Sie kündigen? Muss es schriftlich sein?
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Exklusivität bei Eigenverkauf: Schulden Sie Provision, wenn Sie selbst einen Käufer finden?
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Provision brutto oder netto: Ist die MwSt. (8.1%) bereits enthalten oder kommt sie dazu?
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Fälligkeitszeitpunkt: Wann genau müssen Sie zahlen – bei Unterschrift, Handänderung oder Grundbucheintrag?
Besonders kritisch: Der Alleinauftrag (Exklusivmandat). Wenn Sie diesen unterschreiben, dürfen Sie keinen zweiten Makler beauftragen – logisch. Aber viele Verträge gehen weiter: Auch wenn Sie selbst einen Käufer finden (den Nachbarn, einen Arbeitskollegen), schulden Sie trotzdem die volle oder halbe Provision. Das steht oft in Absatz 7 oder 8 des Vertrags. Lesen Sie bis zum Ende.
Mein Verhandlungstipp: Bestehen Sie auf eine Laufzeitbegrenzung von maximal 6 Monaten. Falls der Makler in dieser Zeit keinen Erfolg hat, sollten Sie ohne Zusatzkosten wechseln können. Seriöse Makler akzeptieren das – die anderen brauchen die lange Bindung, weil sie ihrer Leistung selbst nicht trauen.
Noch ein Hinweis zur Kündigung ohne vertragliche Regelung: Wenn nichts vereinbart ist, ist der Maklervertrag jederzeit kündbar. Das klingt gut, aber in der Praxis bedeutet es auch, dass der Makler jederzeit aufhören kann. Details sollten Sie deshalb immer schriftlich festhalten – wie auch Sunhouse in ihrer Marktanalyse 2025 betont.
Ihre Fragen zum Maklerrecht in der Schweiz
Die Fragen, die mir Verkäufer am häufigsten stellen – mit ehrlichen Antworten, nicht mit Juristenprosa.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf in der Schweiz?
In den meisten Fällen der Verkäufer, weil er den Makler beauftragt hat. Es gibt aber auch Modelle mit Käuferprovision oder Teilung. Entscheidend ist, was im Vertrag steht – nicht was «üblich» ist.
Ist die Maklerprovision in der Schweiz verhandelbar?
Ja, vollständig. Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebenen Sätze. Die Vertragsfreiheit nach OR erlaubt jede Vereinbarung. Bei hochpreisigen Objekten oder geringem Aufwand ist eine Reduktion auf 1.5-2% durchaus realistisch.
Kann ich den Maklervertrag vorzeitig kündigen?
Das hängt vom Vertrag ab. Ohne spezielle Regelung ist ein Maklervertrag jederzeit kündbar. Bei Exklusivverträgen sind aber oft Mindestlaufzeiten vereinbart. Prüfen Sie die Kündigungsklausel vor der Unterschrift.
Was passiert, wenn ich selbst einen Käufer finde?
Bei einem einfachen Maklerauftrag: nichts, Sie schulden keine Provision. Bei einem Alleinauftrag (Exklusivvertrag): oft trotzdem die volle oder halbe Provision. Das steht im Kleingedruckten – deshalb vorher lesen.
Muss der Makler eine Ausbildung haben?
Nein, in der Schweiz gibt es keine gesetzliche Zulassungspflicht für Immobilienmakler. Jeder kann sich so nennen. SVIT-Mitglieder unterliegen zwar einem Standesreglement, aber das ist freiwillig. Achten Sie deshalb auf Referenzen und nachweisbare Transaktionen.
Ihr nächster Schritt
Sie wissen jetzt mehr als 90% aller Verkäufer, die zum ersten Mal einen Makler beauftragen. Nutzen Sie dieses Wissen.
Was Sie aus diesem Artikel mitnehmen sollten
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Die Provision ist verhandelbar – aber nur vor der Unterschrift
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Exklusivverträge über 6 Monate sind selten in Ihrem Interesse
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MwSt. (8.1%) auf die Provision – immer nachfragen, ob inklusive oder exklusive
Bevor Sie den nächsten Maklervertrag unterschreiben, stellen Sie sich eine Frage: Würde ich diesen Vertrag auch unterschreiben, wenn ich wüsste, dass die Vermarktung 8 Monate dauert? Wenn die Antwort Nein ist, verhandeln Sie nach.
Rechtliche Hinweise zum Maklerrecht
- Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Rechtsberatung für Ihre spezifische Vertragssituation
- Provisionsraten und Marktüblichkeiten variieren je nach Kanton und Immobilientyp
- Gesetzliche Regelungen und Gerichtspraxis können sich ändern – prüfen Sie aktuelle Quellen
Bei komplexen Vertragskonstellationen empfehle ich die Konsultation eines Rechtsanwalts mit Spezialisierung Immobilienrecht oder eines Notars.